Растет доля тех, кто приобретает в кредит квартиру в новостройке

26.09.2008 | Служба новостей Росфирм

Растет доля тех, кто приобретает в кредит квартиру в новостройке

Еще полтора года назад казалось, что российскую ипотеку ожидает безоблачное будущее. Темпы развития ипотечного жилищного кредитования превышали сделанные ранее прогнозы, конкуренция между банками росла, побуждая их постоянно смягчать условия выдачи кредитов, понижать ставки, удлинять сроки кредитования, лояльнее подходить к оценке платежеспособности. Но вдруг ситуация кардинально изменилась.

Кризис на мировых финансовых рынках оказал существенное влияние на темпы развития ипотеки в России. Произошло ужесточение требований к потенциальным заемщикам, повысились процентные ставки и комиссии за выдачу кредита, многие банки отказались от ипотеки без первоначального взноса. Помимо этого до заоблачных высот взлетели цены на недвижимость. Сократились возможности получить кредит у клиентов с непрозрачными доходами. Кризис ликвидности заставил банки сменить курс с увеличения количества заемщиков на повышение их качества. Ряд игроков скорректировал параметры действующих кредитов. В итоге на сегодняшний момент лишь относительно небольшая часть россиян может воспользоваться ипотекой исходя из уровня дохода и цен на недвижимость, говорит директор по бизнесу КМБ-банка Иван Ивичич.

Самым заметным событием на ипотечном рынке явилось массовое повышение ставок в среднем на 0,5-1% весной этого года, напоминает начальник отдела ипотечного кредитования Swedbank Анита Берзиня. Не успели все привыкнуть к возросшим ставкам, как федеральное агентство АИЖК ужесточило стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Дорогая лояльность

Новые условия кредитования и возросшие цены на жилье сильно мешают развитию ипотечных программ. "Психологически сегодня трудно взять ипотеку по более высоким ставкам, чем ранее. Должно пройти время, чтобы заемщики привыкли к новым условиям", - уверен Евгений Дмитриев, начальник управления розничных операций банка "Возрождение".

Чтобы продемонстрировать свою лояльность, банки стали проводить различные акции для привлечения клиентов, улучшать сервис ипотечного кредитования, теснее взаимодействовать с клиентами, создавая максимально комфортные условия при оформлении ипотечного кредита. Например, в банке "Хоум Кредит" действует акция "Бархатный сезон", в рамках которой клиенты могут получить скидку в размере до 75% от суммы единоразового сбора за выдачу ипотечного кредита. Swedbank сейчас проводит в Калининграде акцию, в рамках которой клиенты также могут рассчитывать на пониженную комиссию за предоставление кредита.

Другая тенденция - расширение возрастных границ в отношении заемщиков. Например, Абсолют-банк предложил своим клиентам новую программу "Родители-Дети". "Она позволяет приобрести квартиру тем, кто приближается или уже перешагнул рубеж пенсионного возраста. Предусмотрена возможность полного погашения кредита до исполнения заемщику 75 лет включительно. Созаемщиками могут выступать совершеннолетние дети клиента, проходящие обучение в вузе и еще не имеющие постоянного источника доходов. Программа ориентирована на заемщиков, имеющих стабильный доход, чей возраст приблизился к пенсионному, ранее эта категория клиентов не могла получить кредит из-за ограничения по возрасту", - описывает преимущества предложения заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов.

"Что же касается больших сроков кредитования, на которые пошли некоторые крупные банки, статистика показывает, что данные предложения не пользуются спросом у большинства потенциальных заемщиков. Основную долю занимают кредиты, выданные на 15-20 лет", - отмечает Денис Земан, заместитель начальника управления кредитования Промсвязьбанка.

Смена профиля

В последнее время значительно изменился профиль заемщика. Практически исчезла категория клиентов с доходом менее 2500-3000 долларов на семью, зато увеличилась доля заемщиков с доходом от 4000 долларов. Это легко объяснимо: в среднем для покупки квартиры стоимостью порядка 200-250 тысяч долларов доход заемщика должен составлять 5000-6000 долларов. Хотя банки готовы рассматривать заемщиков с доходом, начинающимся от 1500 долларов. Не стоит упоминать, что сумма выдаваемого кредита в этом случае также уменьшается в разы.

В то же время постоянный рост цен на жилье приводит к тому, что ипотечный кредит зачастую является чуть ли не единственной возможностью решить свои жилищные проблемы, считает вице-президент банка "Петрокоммерц" Олег Гришин. Поэтому если семейного дохода не хватает для получения кредита, ряд банков готов принять в расчет доходы близких родственников. Например, "Петрокоммерц" при расчете платежеспособности стал учитывать доходы не только заемщика и супруга, но и их родителей и детей.

К тому же банки стали охотнее рассматривать различные категории заемщиков, а именно индивидуальных предпринимателей, владельцев частных бизнесов, к которым ранее были гораздо более жесткие требования. Так, в Альфа-Банке были улучшены условия ипотечного кредитования для частных предпринимателей. МДМ-Банк рассматривает доходы индивидуальных предпринимателей, владельцев и совладельцев бизнеса, а также учитывает дополнительные доходы клиента от работы по совместительству. В Райффайзенбанке у клиента появилась возможность подтверждать свой доход по справке без печати работодателя.

ТрансКредитБанк с 1 августа запустил новую программу кредитования частных лиц под залог коммерческой недвижимости. "Появление программы обусловлено наличием спроса на данные кредиты, а также незначительным предложением подобного рода кредитов на рынке банковских услуг, - рассказывает Дмитрий Мамонтов, заместитель начальника управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка. - Программа предусматривает как получение целевого кредита на приобретение недвижимости, так и потребительского кредита под залог имеющейся в собственности нежилой недвижимости".

На стадии фундамента

С учетом значительного увеличения стоимости квадратных метров в первом квартале общее повышение цен на недвижимость по итогам 2008 года может составить 20-25%, заявляет Елена Корнеева, начальник управления розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ). В итоге из-за стремительного роста цен на недвижимость в столице заемщики все чаще обращаются за кредитом на приобретение квартир в Московской области. Как правило, спросом пользуется недвижимость в радиусе 30-50 км от Москвы.

Существенно увеличилась доля кредитов под залог имеющейся недвижимости, кредитов на расширение жилплощади, и начала расти доля тех, кто готов приобрести квартиру в еще строящемся доме. Помимо того что на этапе котлована квартира на порядок дешевле, стало гораздо меньше сомнительных строительных компаний. "На рынке новостроек увеличилось количество застройщиков, работающих в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", а также стало больше успешных примеров сотрудничества строительных компаний и кредитных организаций, направленного на реализацию совместных проектов", - поясняет член правления, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Роман Воробьев.

Основным отличием кредитования строящегося жилья от ипотеки на вторичном рынке являются повышенные проценты в период до оформления права собственности заемщика на квартиру и регистрации залога в пользу банка. На стадии строительства ставки по ссудам в среднем на 2-3% выше действующих по кредитам на вторичном рынке. "Безусловно, условия кредитования недвижимости на первичном рынке жестче, чем для приобретения квартиры в уже готовом доме. Связано это с повышенными рисками кредитования еще не сданного в эксплуатацию жилья, - объясняет заместитель начальника управления по продажам и дистрибуции блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Александра Ясонова. - По сути до оформления права залога на недвижимость обеспечение кредита отсутствует".

В МДМ-Банке при приобретении квартиры на первичном рынке недвижимости до оформления права собственности ставки кредитования в валюте составляют 12,5%, а в рублях - 14%. "После оформления прав собственности и залога в пользу банка ставка по ипотечному кредиту уменьшается и становится равной ставкам на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья: в валюте 10,7-11,5%, в рублях 12,25-13,25%", - рассказывает начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Ирина Коноплева. В среднем процентная ставка на стадии незавершенного строительства составляет 12-15,5% в долларах, 13,5-16,5% в рублях, 14-15,5% в евро. После регистрации права собственности и получения банком закладной: в долларах 9-13%, в рублях 10-14%, в евро 10,5-13%.

Другое отличие ипотеки строящейся квартиры от готовой - размер первоначального взноса. В МДМ-Банке он составляет 15%, что на 5% выше, чем при покупке объекта на вторичном рынке жилья, а в МКБ уже 20%. Рекорд побил Альфа-Банк, где внести из собственных средств нужно 30% от стоимости будущей квартиры. Одним из самых лояльных оказался Абсолют-банк, где размер первоначального взноса составил всего 10%.

Объектом залога являются права требования на передачу в собственность квартиры по завершении строительства многоквартирного жилого дома. Кредитуют банки на любой стадии строительства. Главное, чтобы компания-застройщик была обязательно согласована с банком. Сроки кредитования на первичном рынке такие же, как и на вторичном. Это же можно сказать и про размеры кредита. Все зависит от дохода заемщика и способа его подтверждения. Решить, какое жилье предпочтительнее купить в кредит, довольно сложно. "Квартиры на первичном рынке, с одной стороны, стоят дешевле, но с другой - необходимы дополнительные немалые средства на ремонт такой квартиры, поэтому уже сам клиент выбирает и решает, что ему выгоднее", - резюмирует Екатерина Землякова, ведущий специалист отдела кредитования частных лиц Росавтобанка.

А у вас в квартире газ?

Требования к предмету залога в банках стандартны. Квартира должна являться отдельной квартирой в многоквартирном доме или таунхаусе. Здание, в котором расположена квартира, должно отвечать следующим условиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- не подлежать сносу или реконструкции;

- иметь возраст не более 30 лет (если дом старше 30 лет, то он должен находиться в хорошем состоянии и иметь исправные коммуникации).

Сама квартира должна соответствовать поэтажному плану, выданному органом, осуществляющим техническую инвентаризацию имущества, то есть не иметь незарегистрированных перепланировок. Жилье должно соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, то есть быть подключенным к системам газо-, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, отопления. В квартире должен быть отдельный санузел, а сантехника, двери, окна и крыша (для квартир на последних этажах) должны быть в исправном состоянии.

На квартиру должно быть зарегистрировано право собственности как на самостоятельную жилую недвижимость. Оно должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о праве собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены). Недвижимость на момент продажи заемщику не должна находиться в пользовании третьих лиц, в том числе на основании договора найма или аренды. Квартира должна быть свободна от любого обременения (залог, рента). Исключение составляют случаи, когда в отношении предмета залога существует зарегистрированное обременение и клиентом предоставлено документальное подтверждение о возможности его снятия при одновременной государственной регистрации залога в пользу банка.

Продавцами недвижимого имущества могут выступать как физические лица, так и юридические. Однако квартиру нельзя купить у близких родственников (супруга, родителей, детей).

Елена Березина

Источник: Известия

Предыдущая | Следующая

назад